86 % des investisseurs hôteliers prévoient d'allouer autant ou plus de capital aux hôtels en 2026 qu'en 2025, selon le Hotel Investor Compass de Cushman & Wakefield.
Pourtant, le parc hôtelier français n'a progressé que de 1,2 % en dix ans, d'après l'étude Rydge Conseil sur l'industrie hôtelière française 2026.
Quand le nombre de chambres ne bouge presque plus, la valeur d'un investissement hôtelier se joue ailleurs, et de plus en plus souvent dans la restauration.
Les grandes façons de réaliser un investissement hôtelier
Avant de s'intéresser à la valeur, encore faut-il choisir le véhicule. Un investissement hôtelier ne prend pas la même forme selon le capital disponible et le niveau d'implication souhaité dans l'exploitation.
Achat en bloc et club-deal hôtelier
L'achat en bloc consiste à acquérir un établissement entier, les murs seuls ou les murs avec le fonds de commerce. C'est la forme la plus directe d'investissement hôtelier, celle qui implique le plus fortement l'investisseur dans la gestion et dans le choix de l'exploitant.
Le club-deal hôtelier réunit plusieurs investisseurs autour d'un même actif, généralement aux côtés d'un opérateur spécialisé. Il mutualise le risque et abaisse le niveau d'engagement individuel, tout en gardant une exposition directe à la performance de l'établissement.
Fonds, private equity et foncières cotées
Les fonds dédiés à l'hôtellerie et les acteurs de private equity permettent d'être exposé au secteur sans gérer directement un établissement. L'investisseur devient porteur de parts, l'équipe de gestion sélectionne et pilote les actifs.
Les foncières cotées, comme les sociétés d'investissement immobilier cotées (SIIC) spécialisées dans l'hôtellerie à l'image de Covivio Hotels, offrent une liquidité quotidienne puisque leurs actions s'échangent en Bourse. C'est la voie la plus accessible, au prix d'une implication nulle dans la stratégie de l'actif.
Pourquoi le rendement d'un investissement hôtelier ne dépend-il plus seulement du taux d'occupation ?
Pendant longtemps, la performance d'un hôtel se lisait presque uniquement dans le RevPAR, le revenu par chambre disponible. Ce prisme devient insuffisant pour comprendre où se crée réellement la valeur en 2026.
RevPAR, TRevPAR et la place croissante du F&B
Le TRevPAR élargit la lecture en intégrant l'ensemble des revenus générés par chambre disponible, restauration comprise. Dans un hôtel où le F&B pèse 25 % du chiffre d'affaires ou davantage, ce qui est courant dans les établissements 3 à 5 étoiles selon Rydge Conseil, ignorer cette ligne revient à sous-estimer une large part de la rentabilité de l'actif.
Ce que montre l'étude Rydge 2026 sur la polarisation du marché français
Le marché hôtelier français se polarise nettement par le haut. Le RevPAR des 5 étoiles supérieurs a progressé de 17,7 % en 2025, tandis que celui des 3 étoiles reculait de 1,2 % et celui des 1-2 étoiles de 1,6 %.
Sur la même période, la part des chambres classées 4 étoiles est passée de 17 % à 26 % en dix ans, celle des 5 étoiles de 3 % à 5 %. Les investissements en France ont atteint 3 milliards d'euros en 2025, en hausse de 44 % par rapport à la moyenne décennale.
Cette montée en gamme généralisée rend la différenciation par la restauration d'autant plus déterminante pour un investisseur.
La restauration, premier levier de valorisation d'un investissement hôtelier
C'est le point que beaucoup d'investisseurs découvrent trop tard. Les financeurs ne traitent plus la restauration comme un simple service annexe à l'hébergement, ils l'intègrent directement dans leur lecture de la valeur de l'actif.
La décote que les financeurs appliquent aux revenus F&B non maîtrisés
Selon l'étude Rydge Conseil, une décote de 10 à 30 % peut s'appliquer aux revenus de restauration quand leur pérennité n'est pas démontrée, par exemple en l'absence d'un concept clair ou d'une équipe stable. À l'inverse, une restauration bien pilotée et documentée devient un argument de valorisation à part entière au moment de la cession ou du refinancement.
Le seuil d'EBITDA F&B qui change la valorisation
Les établissements bancaires reconnaissent une création de valeur additionnelle au-delà d'un certain niveau d'EBITDA généré par le F&B, Crédit Agricole citant une cible de 15 à 20 % pour les actifs les plus performants. La Caisse des Dépôts, de son côté, qualifie le track record de l'opérateur de "déterminant" dans l'instruction d'un dossier de financement hôtelier.
Où se crée la valeur d'un investissement hôtelier en 2026, quatre dynamiques portées par le F&B
L'étude Rydge Conseil identifie quatre dynamiques de transformation du marché français, qui illustrent toutes le même principe. La valeur ne vient plus seulement du volume de chambres, elle vient de ce que la restauration apporte à l'actif.
L'agritourisme, la table qui fait la destination
Environ 13 000 exploitations agricoles accueillent déjà des visiteurs en France. Dans ce modèle, le restaurant devient le motif de visite et la production agricole le contenu de la carte, un investissement en soi plutôt qu'un centre de coût.
Le littoral, revaloriser plutôt que construire
Sur un foncier littoral rare, la croissance ne vient plus de nouvelles chambres mais des recettes générées par chambre louée. Dans les hôtels de destination, le F&B peut représenter 35 à 40 % du chiffre d'affaires, contre une moyenne nettement plus basse en ville.
Le wellness urbain, le F&B qui fait le quotidien du club
Un spa seul affiche souvent une marge directe négative dans les établissements haut de gamme. Ce sont le café, la carte nutrition et le bar qui font vivre économiquement un hôtel adossé à un club de bien-être, grâce à une clientèle de membres qui dépasse les seuls clients hébergés.
L'hôtel-univers, un récit qui se raconte à table
Dans certains projets récents, le restaurant et le bar deviennent la scène principale de l'expérience, avant la chambre elle-même. Rydge Conseil parle à ce sujet d'une "inversion du rapport hôtel/restaurant", un signal que la restauration peut devenir le cœur de la proposition de valeur d'un actif plutôt que son complément.
Rendements attendus, fiscalité et points de vigilance avant un investissement hôtelier
Au-delà du véhicule choisi, un investisseur doit aussi anticiper le niveau de rendement réaliste, les délais et le cadre fiscal applicable.
Ce que dit le marché européen des rendements attendus
Le Hotel Investor Compass 2026 de Cushman & Wakefield situe le rendement moyen attendu par les investisseurs hôteliers européens autour de 15,6 % de ROE, avec une prime moyenne de 4,3 % sur les actifs les mieux notés sur le plan environnemental.
Les stratégies value-add et opportunistes dominent actuellement le marché, en particulier sur les actifs à repositionner, un contexte qui profite aux acheteurs capables de transformer un hôtel plutôt que de simplement le détenir.
Fiscalité et délais à anticiper
Un dispositif de report d'imposition prévu par l'article 150-0 B ter du Code général des impôts peut s'appliquer lors de la cession de titres d'une société, sous réserve de réinvestissement, selon les règles précisées par l'administration fiscale.
Comptez également plusieurs mois, parfois plus d'un an pour un actif à repositionner, entre la recherche de l'opportunité et la finalisation de l'acquisition. Un accompagnement juridique et fiscal indépendant reste recommandé tout au long du processus.
Sécuriser la valeur F&B d'un investissement hôtelier avant d'acheter
Puisque la restauration pèse directement sur la valorisation, elle mérite le même niveau de vérification qu'un audit financier classique, avant même la signature.
Auditer la performance F&B avant l'acquisition
Un audit F&B indépendant mesure le poids réel de la restauration dans le chiffre d'affaires, sa marge et son potentiel d'amélioration. Cette étape distincte de l'audit financier évite de découvrir après coup qu'un restaurant déficitaire tire la rentabilité globale de l'hôtel vers le bas.
Programmer le F&B en amont pour préparer une revente
Programmer le concept de restauration avant d'investir, plutôt que de l'ajuster après coup, évite de revoir les espaces une fois les travaux engagés. C'est aussi ce qui permet, au moment de la revente, de démontrer une restauration maîtrisée et donc d'échapper à la décote évoquée plus haut. Tomorrow Food accompagne cette démarche sur des projets comme l'Hôtel Noucha ou l'Hôtel Bolivar.
Un investissement hôtelier se juge de moins en moins au nombre de chambres et de plus en plus à la qualité de sa restauration. Avant de signer, faites auditer le volet F&B de votre projet par les consultants de Tomorrow Food.
